전월세 전환율이란?
전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다. 계산식은 다음과 같습니다.
월세 = 전환하는 보증금 × 전환율 ÷ 12
예를 들어 보증금 1억원을 전환율 4.5%로 월세로 돌리면, 1억 × 4.5% ÷ 12 = 월 37만 5천원입니다.
법정 전환율 상한
주택임대차보호법상 계약 기간 중 전세를 월세로 전환할 때는 한국은행 기준금리 + 2.0%p를 초과할 수 없습니다. 기준금리가 2.5%라면 상한은 4.5%입니다. 단, 신규 계약에는 이 상한이 적용되지 않아 시장 전환율(지역별로 5~7% 수준)이 쓰이는 경우가 많습니다.
전세와 월세, 어느 쪽이 유리할까?
- 전세자금대출 금리가 전월세 전환율보다 낮으면 전세가 유리합니다. (대출 이자 < 월세)
- 전환율이 대출 금리보다 낮거나, 보증금 반환 위험(깡통전세)이 걱정된다면 월세·반전세가 나을 수 있습니다.
- 월세 세입자는 연말정산에서 월세 세액공제(총급여 8천만원 이하, 15~17%)를 받을 수 있다는 점도 고려하세요.